The Section 22-A Dilemma: How Technical Glitches and Blanket Freezes Threaten Genuine Land Titles

సెక్షన్ 22-A గందరగోళం: సామాన్యుడి ఆస్తి హక్కుపై సాంకేతిక సంకెళ్లు

సమాజంలో చట్టం అనేది పౌరుడి హక్కులను కాపాడటానికి ఒక కవచంలా నిలవాలి తప్ప, వారి స్వార్జిత ఆస్తిపై అకారణ ఆంక్షలు విధించే ఆయుధంగా మారకూడదు.

రాజ్యాంగంలోని ఆర్టికల్ 300-A ప్రకారం ఆస్తి హక్కు ప్రాథమిక హక్కు కాకపోయినప్పటికీ, అది పౌరుడికి రాజ్యాంగం కల్పించిన తిరుగులేని రాజ్యాంగబద్ధమైన హక్కు.

అయితే, నేడు తెలంగాణ వ్యాప్తంగా—ముఖ్యంగా గ్రేటర్ హైదరాబాద్ పరిసర ప్రాంతాలలో—రిజిస్ట్రేషన్ చట్టంలోని సెక్షన్ 22-A పేరిట జరుగుతున్న పరిణామాలు సామాన్యులను, రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలుదారులను తీవ్ర ఆందోళనకు గురిచేస్తున్నాయి. 

జీవితకాల కష్టార్జితంతో కొనుగోలు చేసిన స్థలాలు, ఇళ్లు ఉన్నట్టుండి రిజిస్ట్రేషన్ కాకుండా నిలిచిపోవడంతో వేలాది కుటుంబాలు అయోమయంలో పడిపోతున్నాయి.

రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం, 1908లోని సెక్షన్ 22-A కింద ప్రభుత్వం నిర్వహించే ప్రత్యేక రికార్డును నిషేధిత ఆస్తుల జాబితా (Prohibited Properties List) అంటారు. 

ఒక సర్వే నంబర్ లేదా ఆస్తి ఈ జాబితాలో చేరితే, దానిపై ఎలాంటి అమ్మకాలు, బహుమతి డీడ్లు, మార్ట్‌గేజ్‌లు లేదా డెవలప్‌మెంట్ ఒప్పందాలు రిజిస్ట్రేషన్ చేయడానికి సబ్-రిజిస్ట్రార్లకు చట్టపరమైన అధికారం ఉండదు. 

ప్రభుత్వ భూములు, అటవీ ప్రాంతాలు, చెరువు శిఖాలు, దేవాదాయ మరియు వక్ఫ్ ఆస్తులు అన్యాక్రాంతం కాకుండా కాపాడటమే ఈ జాబితా ప్రధాన ఉద్దేశం. 

అలాగే, ప్రభుత్వం గతంలో పేదలకు పంపిణీ చేసిన అసైన్డ్ భూములు అక్రమంగా చేతులు మారకుండా చూడటం, భూసేకరణ లేదా కోర్టు వివాదాల్లో ఉన్న స్థలాలపై జరిగే మోసపూరిత లావాదేవీలను అడ్డుకోవడం కోసం చట్టం ఈ రక్షణ కల్పించింది.

ఈ చట్టంలో భూముల స్వభావాన్ని బట్టి ఐదు ఉప-విభాగాలు ఉన్నాయి. 22-A(1)(a) కింద పేదలకు కేటాయించిన అసైన్డ్ భూముల బదిలీని నిషేధిస్తారు. 22-A(1)(b) కింద రాష్ట్ర, కేంద్ర ప్రభుత్వ స్థలాలు, పోరంబోకు, బంజరు మరియు స్థానిక సంస్థల ఆస్తులను రక్షిస్తారు. 22-A(1)(c) నిబంధన హిందూ దేవాలయాల భూములు మరియు ముస్లిం వక్ఫ్ బోర్డు ఆస్తులకు వర్తిస్తుంది. 22-A(1)(d) విభాగం అర్బన్ ల్యాండ్ సీలింగ్ (ULC) లేదా వ్యవసాయ సీలింగ్ ద్వారా ప్రభుత్వం స్వాధీనం చేసుకున్న మిగులు భూములు, భూదాన్ స్థలాలను నిషేధిస్తుంది. 

చివరిగా, 22-A(1)(e) కింద ప్రభుత్వ ప్రయోజనాలకు భంగం కలిగించేవిగా భావించి ప్రత్యేక గెజిట్ నోటిఫికేషన్ ద్వారా ప్రకటించిన వివాదాస్పద లేదా భూసేకరణ పరిధిలోని స్థలాలను చేర్చుతారు.

అయితే, 22-A(1)(e) కింద ఒక ఆస్తిని నిషేధించాలంటే చట్టం నిర్దిష్టమైన పద్ధతిని నిర్దేశించింది. కేవలం జిల్లా కలెక్టర్ లేదా తహసీల్దార్ రాసే అంతర్గత లేఖలతో దీనిని అమలు చేయడానికి వీల్లేదు. 

ప్రభుత్వం పూర్తిస్థాయిలో విచారణ జరిపి, ప్రభుత్వ ప్రయోజనాలకు భంగం కలుగుతుందని భావిస్తే మాత్రమే అధికారికంగా ప్రభుత్వ ఉత్తర్వు (G.O.) జారీ చేయాలి. 

ఆ వివరాలను తప్పనిసరిగా రాష్ట్ర అధికారిక గెజిట్‌లో (Gazette Notification) సర్వే నంబర్లు, విస్తీర్ణాలతో సహా ప్రచురించాలి. గెజిట్ నోటిఫికేషన్ లేకుండా కేవలం అధికారుల అంతర్గత సమాచారంతో క్లాజ్ (e) కింద రిజిస్ట్రేషన్లు నిలిపివేయడం చట్టరీత్యా చెల్లదు.

ఈ 22-A వ్యవహారం ఇంత తీవ్రస్థాయిలో తెరమీదకు రావడానికి ప్రధాన కారణం—ప్రభుత్వ, దేవాదాయ, వక్ఫ్ ఆస్తులు అక్రమంగా రిజిస్ట్రేషన్లతో చేతులు మారుతున్న వ్యవహారమే. 

ఈ అంశాన్ని తీవ్రంగా పరిగణించిన ఉమ్మడి హైకోర్టు ఫుల్ బెంచ్, వింజమూరి రాజగోపాల చారి వర్సెస్ స్టేట్ ఆఫ్ ఏపీ [2016 (1) ALT 550 (F.B.)] కేసులో సెక్షన్ 22-A జాబితాలను శాస్త్రీయంగా పరిశీలించి, అధికారిక గెజిట్ నోటిఫికేషన్ ద్వారా మాత్రమే అమలు చేయాలని 2015లోనే స్పష్టమైన మార్గదర్శకాలు ఇచ్చింది.

తదనంతరం ప్రభుత్వ, సీలింగ్ భూముల పరిరక్షణపై దాఖలైన W.P.(PIL) No. 48 of 2023 (ఎం. వెంకటరమణారెడ్డి వర్సెస్ స్టేట్ ఆఫ్ తెలంగాణ) కేసులో 2024లో హైకోర్టు డివిజన్ బెంచ్ మరోమారు స్పష్టమైన ఆదేశాలు జారీ చేసింది.

ఈ ఆదేశాల అమలు క్రమంలోనే రెవెన్యూ యంత్రాంగం తహసీల్దార్ నుంచి జిల్లా కలెక్టర్ స్థాయి వరకు రికార్డులను క్రోడీకరించి డిసెంబర్ 2025లో నిషేధిత సర్వే నంబర్ల జాబితాను పోర్టల్‌లో అప్‌లోడ్ చేసింది.

అయితే, క్షేత్రస్థాయిలో రెవెన్యూ మరియు రిజిస్ట్రేషన్ శాఖల మధ్య సమన్వయం లోపించడంతో అసలు సమస్య మొదలైంది. అధికారులు రికార్డులను పరిశీలించేటప్పుడు ఒక భారీ సర్వే నంబర్‌లో కొద్దిపాటి ప్రభుత్వ లేదా సీలింగ్ భూమి ఉంటే, ఆ మొత్తం సర్వే నంబర్‌ను ఏకపక్షంగా 22-A కింద చేర్చేశారు. 

దీనివల్ల గతంలో ప్రభుత్వం జీవో 59, జీవో 166 కింద సక్రమంగా క్రమబద్ధీకరించిన ప్లాట్లు, దశాబ్దాల క్రితం మున్సిపల్, హెచ్‌ఎండీఏ అనుమతులతో నిర్మాణాలు పూర్తిచేసుకున్న అపార్ట్‌మెంట్లు సైతం బ్లాక్ లిస్టులోకి వెళ్లాయి. 

ఉమ్మడి సర్వే నంబర్లలో ప్రైవేట్ పట్టా భూములను బైనంబర్లు లేదా సబ్-డివిజన్ల వారీగా వేరు చేయకపోవడంతో అమాయక పట్టాదారుల రిజిస్ట్రేషన్లు స్తంభించిపోయాయి.

ఒక సర్వే నంబర్‌లో అర్బన్ ల్యాండ్ సీలింగ్ వివాదం ఎప్పుడో ముగిసి, న్యాయస్థానాలు ఆ ప్రొసీడింగ్స్‌ను కొట్టివేసినప్పటికీ రెవెన్యూ యంత్రాంగం రికార్డులను సవరించకపోవడం వల్ల సామాన్యులు ఎంతటి క్షోభకు గురవుతున్నారో ఇటీవల పిటిషనర్ తరఫున నేను వాదించిన వేమూరి రామయ్య రావు వర్సెస్ స్టేట్ ఆఫ్ తెలంగాణ [W.P. No. 23094 of 2026, తీర్పు తేదీ: 28.07.2026] కేసు ప్రత్యక్ష నిదర్శనం.

ఉప్పల్ మండలం, మల్లాపూర్ గ్రామంలోని సర్వే నెం. 96, 97లలో 1997 నాటి రిజిస్టర్డ్ డాక్యుమెంట్ ద్వారా కొనుగోలు చేసిన ప్లాట్లను ఎల్ఆర్ఎస్ కింద క్రమబద్ధీకరించాలని దరఖాస్తు చేసుకోగా, ఆ భూమి ULC కింద మిగులు భూమిగా ఉందంటూ అధికారులు 2009లో తిరస్కరించారు. వాస్తవానికి, అదే స్థలానికి సంబంధించి 2017లోనే హైకోర్టు (W.P. No. 1974 of 2012) స్పష్టమైన తీర్పునిస్తూ, ULC రద్దు చట్టం ప్రకారం ప్రభుత్వం ఆ స్థలాన్ని భౌతికంగా స్వాధీనం చేసుకోలేదని, సీలింగ్ చర్యలు చెల్లవని తేల్చిచెప్పింది. 

కోర్టు తుది తీర్పు ఇచ్చి ఏళ్లు గడుస్తున్నా రెవెన్యూ అధికారులు తమ రికార్డులను అప్‌డేట్ చేయకపోవడం వల్ల, సదరు యజమాని తన ప్లాట్ల ఎల్ఆర్ఎస్ క్లియరెన్స్ కోసం మళ్లీ 2026లో హైకోర్టును ఆశ్రయించాల్సి వచ్చింది. 

ఈ వాదనలను పరిగణనలోకి తీసుకున్న గౌరవ న్యాయమూర్తి జస్టిస్ బి. విజయ్‌సేన్ రెడ్డి వారి ధర్మాసనం అధికారుల తిరస్కరణ ఉత్తర్వులను కొట్టివేస్తూ, నాలుగు వారాల్లో చట్టప్రకారం పునఃపరిశీలించాలని ఆదేశాలు జారీ చేసింది.

ఇలాంటి పరిస్థితుల నుండి బయటపడటానికి ఆస్తి యజమానులు చట్టపరమైన మార్గాలను అనుసరించడం ఎంతో ముఖ్యం. 

ఒకవేళ మీ ఆస్తి లేదా ప్లాట్ 22-A జాబితాలో ఉందని తెలిసినప్పుడు కంగారు పడకుండా క్రమపద్ధతిలో చట్టపరమైన పరిష్కారాలను అన్వేషించాలి. 

మొదటగా రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ అధికారిక వెబ్‌సైట్ లేదా సబ్-రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయం ద్వారా మీ ఆస్తి 22-Aలోని ఏ నిర్దిష్ట క్లాజ్ కింద బ్లాక్ అయిందో కారణాన్ని స్పష్టంగా తెలుసుకోవాలి.

అనంతరం మీ ఆస్తి ప్రైవేట్ పట్టా భూమి అని నిరూపించే గత 30-40 ఏళ్ల లింక్ డాక్యుమెంట్లు, మున్సిపల్/హెచ్‌ఎండీఏ లేఅవుట్ అనుమతులు, ఎల్ఆర్ఎస్ ప్రొసీడింగ్స్, జీవో 59/166 రెగ్యులరైజేషన్ పత్రాలు, ప్రాపర్టీ ట్యాక్స్ రశీదులను సిద్ధం చేసుకోవాలి. 

ప్రస్తుతం ప్రభుత్వం జిల్లాల వారీగా సరిహద్దులను సరిపోల్చి బైనంబర్ సవరణ జాబితాలను సిద్ధం చేస్తున్నందున, మీ పత్రాలతో జిల్లా కలెక్టర్, ఆర్డీవో లేదా CCLA కార్యాలయాల్లో అధికారికంగా అభ్యంతరం (Grievance) దాఖలు చేయాలి.

ఒకవేళ ఆధారాలు స్పష్టంగా ఉన్నప్పటికీ, లేదా గతంలో కోర్టు తీర్పులు ఉన్నా అధికారులు రిజిస్ట్రేషన్‌ను తిరస్కరిస్తే ఆర్టికల్ 226 కింద హైకోర్టులో రిట్ పిటిషన్ దాఖలు చేసి రిజిస్ట్రేషన్ ఆదేశాలు పొందవచ్చు.

ఒక చిన్న సాంకేతిక తప్పిదం వల్ల లక్షలాది మంది ప్రజల ఆస్తి హక్కులు, బ్యాంకింగ్ రుణాలు మరియు నిర్మాణ రంగం సంక్షోభంలో పడకూడదు. వివాదాస్పద భూములను ప్రైవేట్ పట్టాల నుంచి వేరు చేసి, సబ్-డివిజన్ల వారీగా రికార్డులను సరిచేసినప్పుడే ఈ సమస్యకు శాశ్వత పరిష్కారం లభిస్తుంది. 

Section 22-A Telangana prohibited properties list
Section 22-A Registration Act Telangana
How to remove land from prohibited properties list Telangana
22-A prohibited property Telangana
deletion from prohibited properties list Telangana

Version 1